El acceso a una vivienda digna y asequible constituye, a día de hoy, uno de los grandes desafíos estructurales de la política pública en España. A pesar de la proliferación normativa y del creciente protagonismo del derecho a la vivienda en el discurso institucional, lo cierto es que el mercado inmobiliario, y en particular el del alquiler, sigue mostrando signos inequívocos de tensión. La causa principal no es difícil de identificar: una oferta insuficiente y mal gestionada.
Desde una perspectiva técnica, debe subrayarse que las intervenciones orientadas exclusivamente a limitar precios sin corregir el desequilibrio estructural entre oferta y demanda, resultan no solo ineficaces, sino contraproducentes. Diversos estudios empíricos, tanto nacionales como internacionales, han evidenciado que los controles de precios en mercados tensionados pueden provocar una contracción de la oferta, reducir la inversión privada y desplazar parte de la actividad hacia la economía sumergida.
Los efectos negativos son particularmente visibles en el segmento de los pequeños propietarios, que perciben un entorno jurídico inestable, una fiscalidad cambiante y una creciente complejidad normativa. Esta combinación desincentiva la puesta en alquiler de inmuebles, alimentando un círculo vicioso: menos viviendas disponibles, mayor presión sobre los precios y, paradójicamente, mayor demanda de intervención estatal.
Frente a este diagnóstico, la respuesta debe ser integral y basada en datos. Es imprescindible acompañar cualquier medida regulatoria de una estrategia ambiciosa de generación de oferta. Eso incluye:
- Políticas de suelo que faciliten la promoción de vivienda asequible, tanto pública como privada.
- Incentivos fiscales reales y estables para propietarios que alquilen por debajo del precio de mercado.
- Colaboraciones público-privadas que vayan más allá del titular y se traduzcan en proyectos concretos.
- Movilización de vivienda vacía con garantías jurídicas y seguridad para el arrendador.
- Fomento de modelos de tenencia alternativos como el alquiler con opción a compra, la propiedad compartida o las cooperativas en cesión de uso.
Asimismo, resulta inaplazable reforzar la seguridad jurídica en materia de arrendamientos urbanos. La proliferación de cambios legislativos, muchos de ellos de dudosa eficacia, introduce un elemento de incertidumbre que afecta directamente al atractivo del mercado del alquiler como destino de inversión a medio y largo plazo. La estabilidad normativa es una condición necesaria para recuperar la confianza del inversor y garantizar un parque de vivienda en alquiler robusto y sostenible.
Por tanto, abordar la crisis de vivienda desde una óptica puramente intervencionista, sin tener en cuenta las dinámicas propias del mercado y sin generar condiciones adecuadas para que la oferta crezca, es un error de base. El derecho a la vivienda, como todo derecho social, exige políticas públicas sostenidas, técnicamente solventes y adaptadas a la realidad económica y jurídica del contexto en que deben operar.
En definitiva, regular sin construir, intervenir sin incentivar, prometer sin ejecutar: una fórmula que ya ha demostrado su ineficacia. Si no corregimos el enfoque, seguiremos parcheando un sistema que necesita una reforma estructural, no un eslogan.