👉 El problema
Imagina que en tu comunidad de vecinos hay un propietario que, desde hace muchos años, usa para sí un trastero o parte del patio común. Lo ha cerrado, lo ha reformado, guarda allí sus cosas, y actúa como si fuera suyo. Nadie dice nada. ¿Qué pasa con ese espacio? ¿Sigue siendo de la Comunidad? ¿Puede llegar a ser suyo de forma legal?
Esto es justo lo que analiza el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 623/2024, de 8 de mayo.
🔍 El planteamiento jurídico
La cuestión es si un comunero (es decir, un vecino que ya tiene una vivienda o local en el edificio) puede llegar a ser dueño de un elemento común simplemente por haberlo usado de forma exclusiva durante años.En Derecho, a eso se le llama usucapión ordinaria: adquirir la propiedad de algo por haberlo poseído con ciertos requisitos (como el tiempo y la buena fe).
Pero en propiedad horizontal (los edificios con varios propietarios), esto es más complejo, porque los elementos comunes no se pueden vender ni repartir sin acuerdo de todos.
Entonces, ¿qué dice el Tribunal?
✅ La solución que da el Supremo
El Supremo admite que sí se puede llegar a adquirir una parte común por usucapión ordinaria, pero solo si se cumplen ciertas condiciones muy estrictas:
- Que el uso no sea tolerado o permitido por la Comunidad, sino que el propietario se comporte como verdadero dueño (cerrar, transformar, excluir a los demás…).
- Que lo haga durante muchos años sin interrupciones.
- Y que la Comunidad no reaccione ni reclame ese espacio durante todo ese tiempo.
Es decir, no vale con usar un espacio porque “nadie dijo nada”. Pero si el uso fue claro, exclusivo, y la Comunidad lo permitió de forma tácita durante más de 10 años, sí puede perder el derecho a recuperarlo.
🧭 ¿Qué deben hacer las comunidades?
Este caso deja una enseñanza clara:👉 Si se quiere conservar el uso común de ciertos espacios, hay que actuar a tiempo. Tolerar ciertos usos o mirar hacia otro lado puede acabar suponiendo una pérdida irreversible.
Por eso es clave:
- Revisar el estado de los elementos comunes,
- Documentar los acuerdos (aunque sean verbales),
- Y reclamar oponiéndose formalmente cuando se detecte una ocupación no autorizada.