Comprar una vivienda puede ser una de las decisiones más importantes —y costosas— de tu vida. Pero, ¿qué pasa cuando esa propiedad no está inscrita en el Registro de la Propiedad, no tiene valor de referencia y solo aparece en el Catastro?
Este tipo de operaciones requiere una gestión legal mucho más exhaustiva. Aquí te explicamos qué significa, qué riesgos existen y cómo actuar para hacerlo de forma segura.
¿Qué significa que una finca urbana no esté inscrita en el Registro?
El Registro de la Propiedad es el sistema que acredita la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Si una finca no está inscrita:
- No tienes garantía legal frente a terceros.
- No puedes saber si hay cargas ocultas o litigios sobre la propiedad.
- En la práctica, no puedes inscribir la compra si el vendedor no está inscrito como propietario.
Aunque puedas firmar la compraventa ante notario, no podrás registrar la propiedad a tu nombre si no se ha hecho la inmatriculación previa.
Paso a paso: ¿Qué hacer si la finca no está inscrita?
- Verifica la titularidad del vendedor
Solicita documentación que acredite la propiedad:
- Contrato privado de compraventa anterior
- Escritura pública de herencia
- Actas notariales, testamentos, o sentencias
Es fundamental poder justificar una cadena de transmisión válida.
- Consulta el Catastro
El Catastro no acredita propiedad, pero puede ofrecer información gráfica y descriptiva:
- Superficie y uso del suelo
- Referencia catastral
- Titular catastral
Solicita una certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Comprobación urbanística
Acude al Ayuntamiento para verificar:
- Que la finca es suelo urbano (no rústico ni protegido)
- Si cumple con la legalidad urbanística
- Si existen cargas urbanísticas o procedimientos abiertos
- Inmatriculación: inscribir la finca por primera vez
Para registrar por primera vez un inmueble (inmatriculación), hay dos vías:
- Acta de notoriedad notarial (art. 205 LH): si tienes justo título y posesión pacífica.
- Expediente de dominio ante notario (art. 203 LH): más complejo, requiere publicar edictos y posibles oposiciones.
Este paso es indispensable para inscribir la finca a nombre del comprador tras la venta.
- Valoración y fiscalidad
Si el inmueble no tiene valor de referencia, la Administración puede comprobar el valor declarado. Puedes:
- Aportar tasación oficial
- Aportar pruebas de valor real (compraventas comparables, certificación de técnico, etc.)
Esto es clave para calcular el ITP o ISD correctamente y evitar liquidaciones complementarias.
¿Qué riesgos asumes si no haces esto bien?
- No tendrás protección jurídica frente a terceros.
- Podría aparecer otro titular que inscriba antes que tú.
- Puedes pagar impuestos por un valor que no corresponde.
- Tendrás dificultades para vender, hipotecar o heredar el inmueble en el futuro.
Documentación que vas a necesitar
- DNI/NIE comprador y vendedor
- Certificación catastral
- Justificante de titularidad (testamento, contrato, acta, etc.)
- Escritura de compraventa
- Informe urbanístico o nota del planeamiento
- Tasación o acreditación del valor de mercado
✅ Conclusión
Comprar una finca no inscrita no es ilegal, pero sí requiere una estrategia jurídica clara y bien ejecutada. No basta con “verla en el Catastro”: hay que verificar, justificar y regularizar su situación antes de formalizar la compraventa.
¿Estás pensando en comprar una vivienda en esta situación?
Te acompañamos durante todo el proceso: estudio de la titularidad, revisión documental, redacción del contrato y gestión registral.