Adquirir una vivienda es una decisión importante que muchas veces se toma con más ilusión que previsión. Sin embargo, cuando lo que parecía una buena compra termina escondiendo defectos graves, la situación puede convertirse en un verdadero quebradero de cabeza.
Hoy analizamos un caso real y te explicamos qué se considera un vicio oculto, qué derechos tiene el comprador y cómo reclamar.
El caso: “Todo parecía perfecto… hasta que empecé a vivir allí”
Nuestra clienta, Laura, compró una vivienda de segunda mano tras una reforma aparente. El inmueble se entregó con normalidad y en apariencia estaba en buen estado. Sin embargo, tras unas semanas, empezaron a surgir defectos:
- Humedades estructurales en techos y muros
- Fallos eléctricos en varias estancias
- Filtraciones en las ventanas recientemente “sustituidas”
- Grietas ocultas tras falsos tabiques
Estos defectos no eran visibles en el momento de la compra y afectaban gravemente al uso y valor del inmueble.
¿Qué son los vicios ocultos?
Son defectos graves, preexistentes y no visibles al momento de la compraventa, que impiden el uso normal de la vivienda o disminuyen su valor de forma relevante.
No basta con que algo “no te guste” o “sea viejo”: deben ser defectos que, de haberlos conocido, habrían cambiado tu decisión de compra o el precio pagado.
¿Qué dice la ley?
Según el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor responde al comprador por los vicios ocultos del inmueble, incluso si los desconoce.
Si se demuestra que el vendedor conocía el defecto y no lo comunicó, puede haber responsabilidad agravada (dolosa).
¿Qué opciones tiene el comprador?
- Desistir del contrato (acción redhibitoria): se devuelve el inmueble y el dinero.
- Rebaja del precio (acción quanti minoris): si decides conservar la vivienda.
- Reclamación de daños y perjuicios, si hubo dolo o mala fe.
¿Cuál es el plazo para reclamar?
- 6 meses desde la entrega del inmueble (art. 1490 CC).
- En casos graves, también se puede reclamar por incumplimiento contractual (plazo general de 5 años, art. 1964 CC).
- Si hay indicios de dolo, puede estudiarse también la vía penal o por vicios del consentimiento.
Recomendamos actuar cuanto antes, porque los plazos pueden discutirse según el caso.
🛠️ ¿Qué debo hacer si detecto defectos tras comprar una vivienda?
- Solicita un informe pericial
Un técnico independiente debe valorar el estado real del inmueble y certificar:
- Que los defectos existían antes de la compraventa
- Su gravedad y coste de reparación
- Comunica formalmente al vendedor
Envía una reclamación fehaciente (burofax o similar) exponiendo los defectos, adjuntando el informe y solicitando una solución.
- Negociación o demanda
Si no hay acuerdo, se puede presentar demanda civil, acreditando el defecto, su gravedad, el perjuicio y el plazo.
📋 Documentación necesaria
- Escritura de compraventa
- Fotografías de los daños
- Informe técnico o pericial
- Comunicaciones con el vendedor
- Justificantes de reparación o presupuestos
🧠 Conclusión
Los vicios ocultos en una vivienda no son solo una molestia: son una vulneración de derechos que puede y debe reclamarse. Contar con asesoramiento legal y técnico desde el primer momento marca la diferencia entre una solución eficaz… y años de frustración.
¿Has comprado una vivienda y han aparecido defectos graves?
Te ayudamos a valorar el caso, reclamar con pruebas sólidas y proteger tus derechos como comprador.
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