En el contexto actual de tensión habitacional y crisis de acceso a la vivienda, el contrato de arrendamiento debería ser un instrumento de equilibrio, garantía y confianza. Sin embargo, la falta de controles formales y la ausencia de mecanismos efectivos de verificación han transformado, en no pocos casos, este negocio jurídico en una herramienta procesal desvirtuada. Desde la experiencia profesional, y cada vez con mayor frecuencia, se observa cómo simples documentos privados, carentes de autenticidad y trazabilidad, se utilizan para frenar desahucios, paralizar lanzamientos y bloquear procedimientos judiciales, incluso cuando se trata de ocupaciones sin título legítimo.
La cuestión que debe plantearse el jurista no es si el contrato de arrendamiento es válido entre partes —algo que, por supuesto, lo es incluso sin formalidades, conforme al artículo 1278 del Código Civil—, sino si debe admitirse su eficacia automática frente a terceros y, especialmente, su poder suspensivo frente a la jurisdicción, sin ningún mecanismo de contraste documental. La respuesta, a mi juicio, exige una reflexión desde la perspectiva de la seguridad jurídica, el equilibrio procesal y la protección legítima de la propiedad.
El Derecho contractual se fundamenta, como enseñó Díez-Picazo, en la autonomía de la voluntad como fuerza generadora de efectos jurídicos. Pero esa autonomía no puede disociarse del principio de buena fe (art. 7 CC) ni desligarse de los efectos que el contrato pretende desplegar frente al sistema jurídico. En el arrendamiento de vivienda, la doctrina ha sido unánime al señalar su carácter de contrato de tracto sucesivo con contenido personal, no real, cuya eficacia opera inter partes. Sin embargo, su utilización como elemento de suspensión o de paralización en procedimientos judiciales impone una revisión crítica.
En la práctica, se multiplican los casos en los que se presenta un supuesto contrato de alquiler —sin firma real del propietario, sin empadronamiento previo, sin pruebas de pago de renta— como única base para suspender un procedimiento de recuperación posesoria. El contrato, desprovisto de toda autenticidad objetiva, se convierte en un escudo con capacidad de bloquear actuaciones judiciales, invocando una protección constitucional de la vivienda que no le corresponde a quien carece de legitimidad para ocuparla.
Esta estrategia ha sido ampliamente reconocida en la práctica como parte del fenómeno de la “inquiokupación”, en la que el ocupante no niega la posesión, sino que alega una supuesta relación arrendaticia. Lo problemático no es la defensa jurídica legítima, sino que el sistema procesal permita suspender medidas ejecutivas con base exclusiva en documentos sin autenticación mínima.
Este conflicto ha sido objeto de tratamiento por el Tribunal Supremo en jurisprudencia reciente. Así, en la Sentencia 1417/2024, de 28 de octubre, el Alto Tribunal precisó que la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad no puede operar de forma automática ni prolongarse sine die. Para su mantenimiento, es indispensable la acreditación actualizada y periódica de la situación de vulnerabilidad, dado su carácter transitorio y excepcional. La doctrina se reitera en la STS de 12 de diciembre de 2024, al establecer que el derecho a la vivienda no puede funcionar como “barrera procesal perpetua”, sino como mecanismo equitativo, ponderado y basado en hechos comprobables.
El impacto de esta situación sobre los propietarios no puede subestimarse. Frente a un sistema que exige procesos largos, costosos y técnicamente complejos para recuperar la posesión de un bien, los arrendatarios o simples ocupantes disponen de una herramienta sencilla: un contrato redactado en Word, con fecha anterior al procedimiento, sin necesidad de inscripción ni verificación de identidad, que puede paralizar el lanzamiento por meses o incluso años.
Esto genera una asimetría procesal injusta: quien alquila conforme a Derecho no dispone de mecanismos reforzados de protección, mientras que quien actúa en fraude de ley puede beneficiarse de una posición ventajosa que distorsiona el equilibrio judicial. El resultado es una grave pérdida de confianza en el sistema de arrendamiento, una reducción de la oferta de viviendas disponibles y un incremento indirecto del precio del alquiler, agravando la propia crisis habitacional que se pretende combatir.
En este contexto, la figura del contrato se vacía de contenido jurídico real y se instrumentaliza como elemento de obstrucción, en contra del principio constitucional de tutela judicial efectiva (art. 24 CE) y del derecho a la propiedad privada (art. 33 CE).
La causa última de esta disfunción radica en una evidente laguna normativa. A diferencia de otros países de la Unión Europea, donde el arrendamiento debe inscribirse en registros oficiales para ser oponible frente a terceros (como en Francia o Alemania), en España no existe ni modelo obligatorio, ni registro de contratos, ni sistema verificable que garantice la autenticidad del arrendamiento cuando se invoca en procedimientos judiciales.
La doctrina civil ha advertido reiteradamente del riesgo que supone la falta de formalismo en los contratos que aspiran a producir efectos erga omnes. Así, como sostiene Vallet de Goytisolo, “la forma adquiere relevancia no por ser exigencia ritual, sino por constituir garantía de seguridad cuando el acto excede la esfera íntima de los otorgantes”. Y, en efecto, el uso del contrato como título suspensivo en sede judicial exige que su contenido, fecha, partes y objeto puedan ser comprobados sin margen de duda.
Ante esta situación, la solución no pasa por restringir la libertad contractual, sino por reforzar la autenticidad del contrato cuando se pretende utilizar como título jurídico frente a terceros. Ello exige, al menos, tres medidas concretas:
Establecer un modelo normalizado de contrato de arrendamiento, aprobado reglamentariamente, que incluya los elementos esenciales del negocio jurídico y cuya cumplimentación sea condición para su validez procesal.
Implantar un registro obligatorio de arrendamientos de vivienda, cuya inscripción sea requisito para que el contrato pueda producir efectos frente a terceros, especialmente ante órganos judiciales. Esta medida permitiría verificar la existencia del contrato, su fecha, la identidad de los contratantes y la voluntad real de las partes.
Reforzar el criterio de autenticidad documental en sede procesal, exigiendo prueba efectiva del pago de la renta, correspondencia domiciliaria real (empadronamiento, suministros), e identificación contrastada de los intervinientes, cuando se pretenda suspender un procedimiento judicial en base a un contrato de arrendamiento.
También puede contemplarse, como medida adicional, la posibilidad de exigir escritura pública para determinados arrendamientos (por duración, renta o especial trascendencia) y la creación de un registro de inquilinos morosos que, con garantías adecuadas, permita a los arrendadores valorar el riesgo previo a la contratación.
El contrato de arrendamiento no puede seguir funcionando como barrera infranqueable para la tutela judicial efectiva ni como coartada procesal para prácticas abusivas. Es hora de asumir que el diseño actual del arrendamiento urbano en España contiene una falla estructural que compromete la confianza en el sistema, deteriora el mercado de la vivienda y pone en jaque principios elementales del Derecho Civil y Procesal.
Quien alquila conforme a la ley no tiene nada que temer. Quien actúa al margen de ella no debería tener la posibilidad de paralizar la justicia con un documento que, hoy por hoy, no necesita ser ni cierto, ni legítimo, ni comprobado.
Por eso, urge una reforma que blinde el arrendamiento como lo que debe ser: un contrato que proteja a ambas partes por igual, y no un arma que, en manos de quienes buscan el fraude, deje a la propiedad desamparada.