Volvemos a leer en titulares, las medidas propuestas para “solucionar” el problema de la vivienda,  medidas centradas exclusivamente en limitar los precios del alquiler, sin acompañarlas de una estrategia integral de generación de oferta, apoyadas en medidas fiscales que beneficiaran a aquellos propietarios que acepten las limitaciones en los precios del alquilen medidas que son ineficaces e ineficientes.

Recientemente, en el Congreso Nacional de Vivienda, tuve la oportunidad de escuchar al catedrático Christian Cao, de la Universidad de Buenos Aires, expuso recientemente cómo la Ley de Alquileres argentina de 2020, que imponía plazos obligatorios, actualización anual de rentas y un índice estatal, provocó una caída del 34 % en la oferta en el primer año de vigencia. En plena pandemia y con una inflación cercana al 200 %, la rigidez normativa agravó la escasez. El mercado llegó a registrar apenas 80 viviendas disponibles en portales inmobiliarios de Buenos Aires sobre un parque de más de 1,3 millones. Tras la derogación parcial de la norma en diciembre de 2023, la oferta se disparó un 62 % en un solo mes. La lección es contundente: sin oferta, el derecho a la vivienda deviene retórica.

En España, el esquema de intervención vigente —a través de la Ley 12/2023 y la delimitación de zonas tensionadas— ha venido acompañado de una propuesta de incentivos fiscales para los arrendadores que voluntariamente se acojan a los precios regulados. Aunque la medida introduce un matiz relevante respecto al control puro, plantea interrogantes técnicos evidentes: ¿cuál es el umbral de rentabilidad aceptable para que el propietario permanezca en el mercado?, ¿cómo se garantiza la estabilidad normativa de tales incentivos?, ¿cómo se articulan con otras figuras como la ocupación ilegal, que incrementa la percepción de riesgo?

La ocupación ilegal, lejos de ser un fenómeno marginal, ha adquirido dimensiones estructurales en algunas zonas. La inseguridad jurídica asociada a los procedimientos de desalojo, a pesar de las recientes reformas, constituye un incentivo negativo de primer orden. Si a esto se suma la estigmatización del propietario y la volatilidad normativa, el resultado es la retirada silenciosa de parte del parque de vivienda del mercado de alquiler.

Invertir en vivienda para destinarla al arrendamiento no es una práctica especulativa; es la condición necesaria para que el mercado funcione. Erosionarla mediante discursos ideológicos o regulaciones desequilibradas supone, de facto, cargar sobre el sector privado una función de servicio público sin ofrecer contraprestaciones adecuadas.

Las soluciones, si se pretenden eficaces y sostenibles, pasan por:

• Una estrategia nacional de promoción de vivienda social que trascienda los anuncios y se traduzca en ejecución presupuestaria real.
• Incentivos fiscales estables, predecibles y suficientes, que no penalicen al pequeño propietario.
• Un marco normativo estable que garantice seguridad jurídica a largo plazo.
• Colaboraciones público-privadas vinculadas a resultados medibles, no a retórica.
• Fomento de modelos de tenencia flexibles y adaptados a las nuevas realidades sociales.

El derecho a la vivienda, como todo derecho social, exige un soporte material real, financiación suficiente, y un marco jurídico que no penalice al que aporta recursos. Regular sin construir, intervenir sin incentivar, prometer sin ejecutar: una receta fallida que el tiempo ha demostrado insostenible.